FOCUS: Midterm Usa e avanzata cinese ridisegnano rotte e investimenti logistici in Europa (Colliers)

MILANO (MF-NW)--Il mercato immobiliare logistico italiano raggiunge 1,9 miliardi di euro di investimenti nei primi nove mesi del 2026, segnando una crescita del 63% su base annua, con una quota di capitali internazionali pari all'85%. Lo studio di Colliers proietta l'assorbimento di spazi a 3 milioni di metri quadrati entro la fine dell'anno, mentre il tasso di sfitto al terzo trimestre è del 3,14%, rispetto al 5,8% della media Emea.

Sono le principali evidenze emerse durante la seconda edizione di Nextlog - Reshaping Supply Chains and Real Estate. L'appuntamento consolida il ruolo di Colliers come piattaforma di confronto strategico tra Real Estate, industria, distribuzione e capitali, mettendo in connessione le trasformazioni delle filiere con le decisioni immobiliari e di investimento davanti a una platea di oltre 150 professionisti tra investitori, sviluppatori, general contractor e utilizzatori finali.

"I dati confermano che la logistica è ormai una componente core del mercato immobiliare italiano e continua ad attrarre capitali internazionali, anche in uno scenario globale volatile. La vera sfida, tuttavia, è trasformare questa crescita in capacità competitiva per il Paese: servono infrastrutture, disponibilità energetica, competenze e immobili in grado di adattarsi a filiere sempre più complesse. NEXTLOG nasce proprio per mettere a confronto utilizzatori, investitori ed esperti e tradurre i cambiamenti globali in scelte concrete per il mercato italiano", ha dichiarato Valeria Falcone, ceo di Colliers Italia.

Per quanto riguarda il contesto italiano, il mercato immobiliare commerciale ha completato un percorso di maturazione decennale, passando da un assetto dominato da uffici e retail a un mercato diversificato in cui la logistica è passata da quota 10% pre-pandemia a circa il 20% degli investimenti complessivi. Nei primi nove mesi del 2026, il comparto ha attratto investimenti per 1,9 miliardi di euro su 35 operazioni ( 63% su base annua), sostenuto per l'85% da investitori istituzionali e capitali internazionali. Le transazioni su portafogli hanno totalizzato 1,1 miliardi di euro, con una netta concentrazione sul profilo core (38% del totale, seguito da un 25% core e 22% value-add).

Sul fronte dei conduttori, la domanda tocca livelli storici con 2,4 milioni di mq assorbiti, spinta primariamente da operatori di logistica conto terzi (3PL, 61%) e retailer (30%). Circa il 60% della domanda si orienta su soluzioni moderne o di nuova generazione (Built-to-Suit, Built-to-Own e speculativo).

La geografia degli assorbimenti resta selettiva e ancorata ai corridoi consolidati del Nord: l'area metropolitana di Milano catalizza quasi la metà dei volumi assorbiti, affiancata dai cluster produttivi di Veneto ed Emilia-Romagna, dove poli infrastrutturali come Piacenza continuano a esprimere una dotazione di stock (3,5 milioni di mq) ampiamente superiore al peso economico locale.

La disponibilità contenuta di spazi moderni continua a sostenere i canoni: a fine settembre 2026, i canoni prime si attestano a 73 euro al metro quadrato annuo a Milano e 72 euro a Roma (con una crescita media annua nell'ultimo triennio del 6% e del 5,2%), con ampi margini di crescita se confrontati con i 80-130 euro/mq delle principali piazze europee mature. In entrambe le città il tasso di vacancy scende al 2,7%, a fronte del 3,14% nazionale.

Riguardo all'offerta futura, Colliers stima in 2,1 milioni di metri quadrati la pipeline di sviluppi speculativi potenzialmente in consegna tra fine 2026 e il 2028, di cui 1,03 milioni di mq già in costruzione. Con un assorbimento medio annuo stabilmente intorno a 2,5 milioni di metri quadri, il picco di consegne atteso nel 2027 (1,3 milioni di mq) copre circa il 52% del fabbisogno annuo, confermando l'assoluta assenza di rischi di sovraccapacità (oversupply).

La panoramica europea illustrata da Damian Harrington mostra un mercato in cui gli investitori si muovono con estrema selettività, monitorando rendimenti obbligazionari, spread e costo del debito dopo le recenti oscillazioni elettorali e geopolitiche. Il tasso medio di sfitto continentale si attesta stabilmente intorno al 5,8%, mentre il take-up semestrale segna una crescita del 9% su base annua a fronte di una marcata contrazione dei completamenti (-21,4%) e delle superfici in costruzione (-16,6%).

A sostenere la domanda concorrono le dinamiche di nearshoring, l'e-commerce, l'indotto della difesa e l'espansione dei gruppi manifatturieri e logistici asiatici. In questo scenario, Milano e Roma confermano una traiettoria di crescita reale dei canoni prime superiore all'inflazione, posizionandosi tra le mete più difensive e appetibili per i capitali cross-border.

Nel suo intervento, Giuliano Noci ha evidenziato come il nuovo equilibrio politico emerso dai midterm statunitensi non determinerà automaticamente un allentamento delle tensioni commerciali con Pechino. La ridefinizione delle priorità strategiche degli Stati Uniti lascia maggiori spazi alla Cina, destinata a rappresentare il 40% della produzione manifatturiera mondiale entro il 2030 e impegnata a consolidare la propria presenza in Europa attraverso investimenti in asset, reti distributive e infrastrutture logistiche.

Per le imprese, questa frammentazione segna il superamento delle supply chain costruite esclusivamente sull'efficienza: diversificazione dei fornitori, scorte di sicurezza e prossimità ai mercati diventano fattori strategici. Sul fronte delle rotte commerciali, l'instabilità attraverso gli stretti di Suez e Hormuz potrebbe inoltre ridurre la centralità del Mediterraneo, a vantaggio dei porti del Nord Europa e della rotta artica. In tale contesto, gli immobili logistici saranno valutati sempre più per la loro capacità di integrarsi in reti resilienti e di operare come nodi intelligenti, connessi e tecnologicamente avanzati.

dfg

gaia.difraia@mfnewswires.it

(fine)

MF NEWSWIRES (redazione@mfnewswires.it)

0910:48 nov 2026